L’Agefi consacre une enquête au portage foncier agricole, présenté comme un levier pour financer l’installation d’une nouvelle génération d’agriculteurs. Le journal y revient sur la SC Terres Invest, lancée par Vatel Capital fin 2023 à destination des épargnants.
D’après l’article de Catherine Rekik paru dans L’Agefi le 20 février 2026 — synthèse publiée le
Ce que relève L’Agefi
D’ici dix ans, près d’un agriculteur français sur deux devrait partir à la retraite, et les installations ne compensent déjà plus les départs.
Pour un repreneur, la terre constitue le poste le plus lourd : selon l’article, elle représente en moyenne 40 % du budget d’une installation.
Le portage foncier apporte une réponse : un investisseur achète les terres et les loue à l’exploitant par un bail rural de longue durée, souvent assorti d’une option de rachat. Côté institutionnel, c’est Citizen Capital qui gère, pour le compte des Safer, le fonds Elan : 40 millions d’euros levés lors d’un premier closing.
Terres Invest, précurseur auprès des épargnants
L’Agefi présente Vatel Capital comme un précurseur auprès de la clientèle privée, avec la SC Terres Invest, accessible en unité de compte dans des contrats d’assurance vie et des PER. Le journal évoque une collecte d’une dizaine de millions d’euros, et précise que le fonds conserve une poche de valeurs mobilières pour assurer sa liquidité.
Le support est cogéré par Pierre-Yves et Alexis Ménager, eux-mêmes agriculteurs.
Les terres, choisies en zones de grandes cultures, sont louées à l’exploitant par un bail rural de 18 ans, avec un fermage calé sur le barème du département. D’après l’article, dix exploitants ont ainsi pu s’installer, notamment en Eure-et-Loir, en Normandie, en Picardie et en Essonne.
« Le plus important pour nous est de nous inscrire dans la durée. »
Matthieu Lambert, Directeur général délégué de Vatel Capital, cité par L’Agefi
Matthieu Lambert rappelle aussi que Terres Invest a été lancée au moment où obligations et fonds euros redevenaient attractifs, un contexte peu porteur pour les supports défensifs.
Cette page présente une synthèse, rédigée par Vatel Capital, d’un article publié par L’Agefi le 20 février 2026 : les informations reprises sont celles de l’article à cette date. Les propos cités n’engagent que leurs auteurs. Cette page ne constitue ni une recommandation d’investissement ni un conseil personnalisé.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SC Terres Invest n’offre aucune garantie de protection en capital : l’investisseur est averti que son capital peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement.
Horizon de placement recommandé : 10 ans.
Indicateur synthétique de risque (SRI) : 2 sur une échelle de 1 à 7.
Avant toute décision, consultez votre conseiller financier ainsi que la documentation du support sur la page Terres Invest.
Paris, le 9 septembre 2026 – Vatel Capital annonce, pour le compte de la SC Terres Invest, l’acquisition d’un ensemble foncier agricole de 126 ha 57 a 21 ca situé sur les communes de Magné et La Ferrière Airoux (86160, Vienne), en partenariat avec la SAFER de la Vienne, apporteur d’affaire de l’opération.
publiée le
Cette nouvelle acquisition vient renforcer le patrimoine foncier de la SC Terres Invest, premier véhicule d’investissement en foncier agricole éligible à l’assurance vie, et confirme la stratégie du fonds : constituer un portefeuille de terres agricoles françaises génératrices de revenus réguliers et de plus-values à long terme, tout en favorisant l’installation de jeunes agriculteurs, la consolidation et la restructuration d’exploitations existantes.
L’ensemble acquis se compose de deux blocs de terres de labour, à environ 25 km de Poitiers : 53 ha 65 a 53 ca sur la commune de Magné et 72 ha 91 a 68 ca sur la commune de La Ferrière Airoux. Les parcelles, planes et de forme régulière, sont irriguées grâce à la présence de forages, ce qui ouvre des perspectives de diversification des productions pour l’exploitant qui en aura la charge.
Les parcelles agricoles acquises sur les communes de Magné et La Ferrière Airoux (Vienne)
Cette opération, sourcée et intermédiée par la Safer de la Vienne, porte donc sur une surface globale de plus de 126 ha pour un prix d’acquisition de 774 350 € (6 118€/ha) hors frais. Cette terre est louée sous l’égide d’un bail rural de 18 ans et offrira un rendement locatif brut cible de 2,58 % à la Sc Terres Invest.
L’exploitant agricole accompagné était salarié de cette exploitation. L’acquisition et la mise à bail par Terres Invest lui permet donc de conforter sa situation.
À propos de la SC Terres Invest :
Lancée en juin 2023, la SC Terres Invest est une société civile à capital variable qui, par l’acquisition et la mise à bail de terres agricoles françaises, contribue à favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, mais aussi à restructurer et à agrandir les exploitations agricoles existantes en recherchant de meilleures performances environnementales. La performance cible du support est construite à travers deux moteurs : le rendement capitalisé correspondant aux loyers perçus, auquel s’ajoute la revalorisation des biens dans le temps.
La valeur liquidative de la SC Terres Invest est calculée tous les quinze jours, la durée de détention conseillée étant fixée à 8 ans.
Pour mémoire, la SC Terres Invest est référencée dans les contrats d’assurance vie de Generali Patrimoine, Selencia et Oradea.
Code ISIN
FR001400J1C8
Société de gestion
Vatel Capital SAS (Agrément GP-08000044)
Dépositaire
ODDO BHF
Prix de part (prix de lancement)
100 euros
Horizon de placement recommandé
8 ans
Revenus
Capitalisés
Frais de gestion
1,5% HT
Frais d’entrée
0% via l’assurance vie / Jusqu’à 5% en direct
Valeur liquidative
Bimensuelle
« Ce nouvel investissement permettra à Terres Invest de continuer à accroitre son portefeuille d’actifs fonciers ruraux français afin d’accompagner la croissance des encours du fonds tout en respectant notre stratégie d’investissement. Du chemin reste à parcourir mais nous restons convaincus que ce véhicule est approprié pour mobiliser l’épargne des Français au service d’un foncier agricole de qualité et de l’installation de nouvelles générations d’agriculteurs » Matthieu Lambert, Directeur Général Délégué de Vatel Capital.
« Le département de la Vienne est particulièrement dynamique dans la transition des générations d’agriculteurs et c’est tout naturellement que nous avons souhaité continuer à appuyer le mouvement avec cette nouvelle acquisition. Le prix est cohérent pour cette zone, d’autant que les terres sont irriguées et de bonne qualité, leitmotiv de nos critères de décisions » Alexis Ménager, Gérant foncier agricole chez Vatel Capital.
A propos de Vatel Capital
Société de gestion indépendante et entrepreneuriale agréée par l’AMF sous le numéro GP-08000044, Vatel Capital est spécialisée dans l’accompagnement des PME françaises de croissance cotées et non cotées, et les actifs naturels. Avec près de 430 M€ d’actifs sous gestion, elle s’appuie sur une équipe de gérants travaillant ensemble depuis plus de dix ans. Elle investit dans des entreprises de nombreux secteurs, notamment ceux de la santé, des énergies renouvelables, des services aux entreprises et d’Internet et propose également une offre financière sur les actifs tangibles tels que la forêt, les terres agricoles et les énergies renouvelables.
Pour plus d’informations : www.vatelcapital.com N° d’agrément : GP-08000044
Ceci est une communication commerciale. Investir dans ce support comporte des risques, veuillez-vous référez aux documents règlementaires avant toute décision d’investissement. Les performances passées ne présagent pas du futur.
Le portage foncier agricole, une solution de financement alternatif au service de l’intérêt général
Matthieu Lambert, Directeur Général Délégué de Vatel Capital — publiée le
Matthieu Lambert
Alors que la transition écologique, la souveraineté alimentaire et la résilience des territoires s’imposent dans les discours politiques, un facteur clé reste négligé : l’accès à la terre.
Le portage de foncier agricole peut à ce titre offrir une réponse pragmatique et structurante à ces défis.
Avec l’annonce de l’adoption de la loi agricole qui entend faciliter l’installation des agriculteurs, un vent d’espoir a soufflé dans les allées du Salon de l’Agriculture cette année. Et cela même si les difficultés financières demeurent.
Comme à l’accoutumée, le Ministère de l’Agriculture n’a pas ménagé ses efforts à coups de bons mots et de slogans empreints de « positive attitude » : « Fiers de notre agriculture », ou encore « L’agriculture, cette fierté française ! ». Au-delà de cette présence habituelle et de cette communication orchestrée par les plus hautes instances de l’État et autres représentants d’institutions publiques, de vraies mesures ont été annoncées. Notamment avec le lancement d’un fonds de portage de 40 millions d’euros et près de 400 millions d’euros d’investissements publics en faveur du portage du foncier présentés par la ministre de l’Agriculture Annie Genevard. Ces capitaux permettront d’agrandir la palette des outils déjà accessibles pour faciliter l’accès aux terres et créer un effet de levier pour attirer de nouveaux investisseurs.
En outre, Agnès Pannier-Runacher, ministre de la Transition écologique, de la Biodiversité, de la Forêt, de la Mer et de la Pêche avec Bruno Bonnell, secrétaire général pour l’investissement, en charge de France 2030, et Olivier Sichel, directeur de la Banque des territoires, ont lancé le programme « Entrepreneurs du Vivant » de France 2030. Objectif : faciliter l’accès au foncier agricole auprès de nouveaux exploitants et pour soutenir l’innovation et la transition agroécologique. Trois premiers investissements ont d’ailleurs déjà été réalisés.
Ces annonces prometteuses ne doivent pas masquer les réalités structurelles d’accès au foncier agricole en France qui reste un facteur bloquant majeur pour de nombreux porteurs de projets. Pour
transformer l’essai, il faut encore renforcer et structurer les outils existants, ce en quoi, le portage foncier, encore marginal, peut devenir un pilier de la stratégie foncière nationale.
La France a perdu 1,5 million d’hectares de surfaces agricoles en vingt ans (Agreste, 2023). Les terres disponibles se raréfient, tandis que leur prix progresse : +22 % pour les terres libres sur dix ans (SAFER, 2023). Ce renchérissement exclut les agriculteurs les moins dotés en capital, souvent les plus jeunes ou les plus innovants.
De plus, près d’un tiers des mutations foncières échappent à la régulation des SAFER, rendant la planification difficile et accentuant les inégalités d’accès à la terre. Le déficit d’intervention publique directe sur le foncier, combiné à une attractivité croissante du foncier rural pour des usages extra-agricoles (résidence secondaire, placements patrimoniaux, etc.), aggrave encore cette tendance.
Le portage foncier : un outil complémentaire d’accès, de stabilité et de transition
Le portage foncier repose sur une idée simple : un tiers (collectivité, foncière citoyenne, société de gestion…) achète les terres et les met à disposition d’un agriculteur par bail rural, avec possibilité de rachat progressif. Ce mécanisme déconnecte temporairement propriété et usage, créant les conditions d’une transmission progressive, sereine et économiquement soutenable.
Il répond à plusieurs objectifs stratégiques :
Faciliter l’installation : Le rapport de la Cour des comptes de 2022 soulignait que seuls 60 % des porteurs de projet étaient effectivement installés trois ans après leur formation.
Favoriser la transmission : avec près de 130 000 chefs d’exploitation âgés de plus de 55 ans, le renouvellement générationnel constitue un défi immense. Le portage permet à un exploitant en fin de carrière d’organiser sa succession sans attendre une vente définitive.
Encourager la durabilité : dans un contexte d’adaptation au changement climatique, les porteurs fonciers peuvent accompagner les exploitants dans une montée en gamme environnementale : agroforesterie, agriculture de conservation, diversification culturale, etc.
De plus en plus d’initiatives émergent et contribuent à alimenter la dynamique des territoires.
Dans le Nord, une foncière citoyenne a permis à deux jeunes maraîchers de reprendre 12 hectares auparavant menacés par l’urbanisation. Dans le Lot, une société de gestion à impact a réalisé un portage étendu à 15 ans pour accompagner la reprise d’une exploitation caprine en zone de montagne. Dans la Drôme, des collectivités territoriales s’associent à des acteurs du foncier pour créer des zones de portage agricole où des baux ruraux à clauses environnementales sont expérimentés.
Le portage s’adapte à chaque contexte : friches à reconvertir, zones de forte pression foncière, vallées rurales en déprise… Il permet de passer d’une gestion passive du foncier à une gestion stratégique, orientée vers des objectifs publics : maintien d’une agriculture locale, insertion sociale, aménagement du territoire.
Un potentiel freiné par l’absence d’écosystème réglementaire adapté
Mais aujourd’hui, le portage souffre d’un vide juridique : ni statut clair, ni fiscalité favorable. Les structures de portage doivent composer avec des fiscalités dissuasives (plus-values, droits de mutation) et l’absence d’un statut foncier spécifique. Leur rôle d’utilité publique est pourtant reconnu de fait par de nombreuses collectivités.
Le Conseil général de l’alimentation, de l’agriculture et des espaces ruraux (CGAAER) a préconisé, dans un rapport de mars 2023, la création d’un statut hybride pour les structures de portage, dans un rapport de mars 2023, la création d’un statut hybride pour les structures de portage à visée agricole, ainsi que l’intégration du portage dans les dispositifs d’appui à l’installation.
Ce chantier répond à trois urgences majeures :
L’urgence écologique en stabilisant les exploitations pour engager des pratiques de long terme.
L’urgence démographique en créant les conditions d’une nouvelle génération d’agriculteurs.
L’urgence territoriale en redynamisant les campagnes en soutenant des projets ancrés, résilients et collectifs.
Selon CER France, 70 % des projets d’installation pourraient être rendus viables grâce à un portage foncier bien structuré. Dès lors, Le foncier agricole ne doit pas être un actif figé ou un placement d’attente. Le portage permet d’inventer une propriété utile, au service d’un projet collectif et durable. Il offre une réponse opérationnelle aux ambitions publiques, pour peu que celles-ci soient prolongées par un cadre clair, incitatif et protecteur.
Il est temps de reconnaître que la propriété agricole, quand elle est stratégiquement orientée et socialement encadrée, peut être un levier puissant de résilience. Le portage foncier nous en donne les moyens. Encore faut-il avoir la volonté collective d’en faire un véritable outil d’intérêt général.
